證券時報
陳勇洲
2025-05-01 09:08
近期，公募REITs擴募進程顯著提速，多個項目狀態變更為“已反饋”或“已通過”。專家表示，政策紅利釋放、審核效率提升與市場生態優化共同驅動擴募提速，未來需通過機制創新和生態建設進一步激發市場活力。
進入4月，公募REITs擴募消息頻傳。上海證券交易網站信息顯示，上交所于4月24日對國泰君安東久新經濟產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“國泰君安東久新經濟REIT”）的擴募申請出具反饋意見。招募說明書顯示，國泰君安東久新經濟REIT擬購入的基礎設施項目為南通弗洛達實業有限公司持有的東久（南通）智造園和重慶迪夢捷實業有限公司持有的東久（重慶）智造園一期，預計擴募募集資金為4.2億元。4月15日，中航京能光伏封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中航京能光伏REIT”）的擴募申請同樣收到上交所的反饋意見，據披露，中航京能光伏REIT擬購入蘇家河口水電站項目和松山河口水電站項目。
與此同時，國內首個二次擴募的公募REITs案例浮出水面。4月16日，博時基金宣布，博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“博時蛇口產園REIT”）擬申請第二次擴募并新購入基礎設施項目。公開資料顯示，博時蛇口產園REIT于2021年6月7日公告成立，首次發行份額于2021年6月21日在深交所上市，并于2023年6月16日完成第一次擴募份額上，本次擬購入的基礎設施項目為光明項目（二期擴募）和南油項目。
值得注意的是，今年3月，市場還時隔兩年迎來了新一單公募REITs擴募項目落地。2023年3月至4月，首批四只公募REITs的擴募申請獲批。2024年，公募REITs市場沒有新的擴募項目落地。今年3月26日，華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏北京保障房REIT”）擴募申請正式獲得證監會批復和上交所無異議函。根據此前公告，華夏北京保障房REIT本次擴募擬募集規模為8.30億元，擬購入基礎設施項目為北京市房山區朗悅嘉園項目、通州區光機電項目、大興區盛悅家園項目、海淀區溫泉凱盛家園項目。業內人士認為，這標志著公募REITs市場“首發+擴募”雙輪驅動格局進一步深化，也是公募REITs常態化發行的有力體現。
Wind數據顯示，除了上述項目，富國首創水務封閉式基礎設施證券投資基金、國泰君安臨港創新智造產業園封閉式基礎設施證券投資基金、華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金的擴募申請也已獲得交易所反饋。
“公募REITs擴募提速的背后，存在政策支持力度強化、常態化發行機制完善、市場供需雙向擴容推動、首單示范效應、擴募模式創新五大驅動要素。”南開大學金融發展研究院院長田利輝對《經濟參考報》記者表示，新“國九條”明確提出推動REITs市場高質量發展，今年政府工作報告等文件多次強調通過REITs盤活存量資產、擴大有效投資。政策端的明確導向為市場注入了信心，加速項目申報和審批流程。今年3月以來，監管層通過優化審核流程（如集中反饋、縮短上市周期）顯著提升效率。投資者對REITs配置需求旺盛，今年一季度多只產品分紅超億元，年內平均漲幅可觀，吸引更多資金流入。同時，已上市REITs通過擴募增厚資產規模的需求迫切，形成供需共振。業務上，華夏北京保障房REIT擴募成為首單保租房擴募案例，華泰紫金蘇州恒泰REIT等區域“首單”項目陸續落地，帶動更多主體效仿。此外，首個二次擴募案例出現，也驗證了擴募路徑的可行性。
田利輝表示，政策紅利釋放、審核效率提升與市場生態優化共同驅動擴募提速，未來需通過機制創新和生態建設進一步激發市場活力。具體而言，提升擴募效率與激發市場活力需要優化審核機制與標準化流程，借鑒集中反饋、并聯審核等經驗，進一步明確估值、現金流等核心指標的標準，減少重復問詢，縮短項目從申報到上市的周期；需要豐富底層資產類型與質量，鼓勵更多領域“首單”項目入場，如消費基礎設施、新能源、城市更新等，推動底層資產多元化；需要完善擴募規則與激勵機制，明確二次擴募的操作細則，探索引入戰略投資者、優化定價機制，同時考慮優化稅收優惠、專項融資支持等政策；需要加強市場培育與投資者教育，通過常態化信息披露、業績說明會等方式增強市場透明度，穩定投資者預期，同時推廣REITs長期配置價值，引導機構投資者提升持倉比例。
